不動産の仲介(売買・賃貸)

不動産を貸したい方・借りたい方

不動産の賃貸について、考慮すべきポイントをまとめました。

賃貸借について

  1. 借りる場合の条件を整理しましょう
  2. 一時金の性格
  3. 現地に足を運びチェックしましょう
  4. 賃貸住宅も重要事項の説明を受けてから契約をします
  5. 原状回復義務とは
  6. 原状回復費用負担の具体例

借りたい方

1)「借りる」場合の条件を整理しましょう

アパートやマンションを借りる場合も、希望条件を明確にしておく必要があります。

  • (1)月々の家賃等
  • (2)敷金、礼金など一時金
  • (3)間取り・広さは
  • (4)通勤・通学に要する時間は
  • (5)周辺環境は

2)一時金の性格

家賃が決まれば、敷金。礼金等の一時金の予算もたちます。敷金は預り金で賃借人が退去のときに戻ってくる性格のお金ですが、退去の際、借主の責に帰する損傷などがあれば修繕費用として差し引かれることがあります。

3)現地に足を運びチェックしましょう

必ず現地に足を運び、チェックをしましょう。最寄り駅からのアクセス、日当りや設備について、写真やメモ等によって確認しておきましょう。

賃貸住宅も重要事項説明を受けてから契約します

宅建業者の媒介(仲介)により賃貸住宅を借りる場合も、宅地建物取引主任者が重要事項を説明し重要事項説明書を交付した後でなければ、契約締結はできない ことになっています。重要事項説明には、物件の内容、契約期間及び更新に関する事項、敷金等の一時金の額などをはじめ、台所、浴室、便所などの設備の整備 状況、居住用に限るか、ペットは飼えるか、ピアノは使用できるかなどの用途や利用の制限、敷金の契約終了時における精算に関する事項などが盛り込まれてい ます。トラブル防止のためにも、疑問点は確認したうえで、契約することが大切です。

貸したい方

お部屋を賃貸したいとお考えのオーナーの皆様へは、「インペリアル・コミュニティの賃貸管理業務」をお勧めいたします。

業務の流れ

Point1 お手持ちの物件を賃貸募集したい

インペリアル・コミュニィへご相談ください。

賃料の査定、条件や内装等ご相談お打合せを承ります。

Point2 募集・入居条件等の確定

募集・入居条件等が貸主様と当社との間で確定いたしましたら賃貸斡旋依頼書をご提出いただき営業をスタートします。

Point3 募集開始
  • インターネットやレインズ((財)東日本不動産流通機構)への登録、各種媒体への 掲載等々で募集活動を行います。
  • 募集住戸への内見の立会い他業者への紹介
Point4 申込・契約
  • 条件の交渉、入居申込者の調査、契約書類の作成を当社で行います。
  • また、ご契約者が遠方の方の場合、当社で責任を持って書類の受け渡し、捺印の手続 きをさせて頂きます。
Point5 賃貸管理業務委託契約
  • 賃貸借契約が成立した時点で、オーナー様と弊社との間で賃貸借管理業務委託契約書を締結し、報酬(業務委託料)を申し受けます。
  • 以降、不具合個所の修繕手配、更新の手続き、賃料未納の場合の初期督促の補助等、 賃貸管理の業務を行います。
Point6 解約

退室の際の立ち会い、敷金の精算、クリーニング手配をいたします。

解約のステップ

5)原状回復義務とは

原状回復義務条項

建物賃貸借契約では、賃貸借契約終了時の賃借人の明け渡し義務として、物件を「原状に回復して明け渡さなければならない」旨が規定されているのが一般的です。 貸主がこの原状回復義務条項に基づき、畳替え・クロス張替・鍵の交換などの費用を敷金から控除して精算しようとしたところ、そのような費用の控除は認められないと借主が争う・・・これが原状回復をめぐる紛争の典型的な形です。

裁判所での「原状回復義務」

当事者での話し合いがつかないと、紛争が裁判に発展することがあり、これまで、裁判が積み重ねられてきました。 裁判所は「原状回復」とは、

  • (1)建物の通常損耗分をもとの状態に回復することではなく、
  • (2)賃借人の故意・過失等による劣化の回復を意味するもの

として結論付けてきました。 これは、賃貸借契約の対象となる建物が、そもそも時の経過により減価するものであり、貸主は、減価が進行する期間、借主に建物を賃貸して賃料収入を得ると いう関係にあるので、通常損耗分まで原状回復に含ませて後から賃借人に回復義務を負担させることは必ずしも公平といえない、という考え方に基づいていま す。 建物の通常損耗分は、減価が進行する過程で賃料に含めて回収してきているはずなので、原状回復の対象となるのは、賃貸借の故意・過失等による劣化分という ことです。

賃貸住宅トラブル防止のガイドラインの考え方

ガイドラインは、裁判所の判断として確定した上記の考え方を取り入れ、原状回復を〔原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のう ち、賃借人の故意過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること〕と定義しています。

東京都においては「東京都賃貸住宅紛争防止条例(東京都都市整備局:http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp)」が施行されており、居住用の賃貸借契約の際には書面(賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書)が交付されます。負担義務の範囲をよく確認し契約を行いましょう。

損耗・毀損事例の区分
賃貸住宅の価値

6)原状回復費用負担の具体例

原状回復義務条項

裁判所の考え方を前提にすれば、賃貸借契約の対象たる建物の経年劣化や、賃借人の通常の使用に基づく損耗は賃借人の原状回復義務の範囲に入りませんから、 そのような劣化分を回復するためには、それまで賃借人から受領してきた賃料の中から捻出するなどして、賃貸人が費用を負担する必要があります。

他方、賃借人の故意・過失に基づく建物の劣化など、賃借人の善管注意義務違反がある劣化分については、賃借人が費用負担して原状回復をしなければなりません。

以下、費用負担の区分の具体例をガイドラインから抜粋して掲載します。

「原状回復ガイドライン」にみる貸主・借主の負担区分

貸主負担となるもの
通常の住まいの方で発生するもの
  • 家具の設置により床・カーペットのへこみ、設置跡
  • テレビ・冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ(電気ヤケ)
  • 壁に貼ったポスター等によるクロスの変色、日照など自然環境によるクロス・畳の変色、フローリングの色落ち
  • 賃貸人所有のエアコン設置による壁のビス穴・跡
  • 下地ボードの張替が不要である程度の画鋲・ピンの穴
  • 耐用年数到来による設備・機器の故障・使用不能
建物の構造により発生するもの
  • 構造的な欠陥により発生した畳の変色、フローリングの色落ち、網入りガラスの亀裂
次の入居者保護のために行うもの
  • 特に破損していないものの、次の入居者を保護するために行う畳の裏返し・表替え、網戸の交換、浴槽・風呂釜等の取替え、破損、紛失してない場合の鍵の取替え
  • フローリングのワックスがけ、台所、トイレの消毒、専門業者による全体のハウスクリーニング
借主負担となるもの
手入れを怠ったもの・用法違反・不注意によるもの
  • 飲みこぼし等を放置したカーペットのカビ・シミ、結露を放置したことにより拡大したカビ・シミ、クーラーからの水漏れを放置したことによる壁の腐食、台所の油汚れ、冷蔵庫下のカビ跡
  • 引越作業・キャスター付きイス等によるフローリング等のキズ
  • ペットによる柱等のキズ
  • 賃借人の不注意により雨が吹き込んできたような場合のフローリングの色落ち
  • 風呂、トイレ等の水垢、カビ等
  • 日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備の毀損
通常の使用とはいえないもの
  • 重量物をかけるためにあけた壁等の釘穴・ビス穴で下地ボードの張替が必要なもの、天井に直接付けた証明器具の跡